Immobilier - Local professionnel
Le bail commercial en question...
02.10.2019
 
Vous louez votre local professionnel et avez signé un bail commercial. Ce dernier, qui règle la relation entre votre entreprise et votre bailleur, est soumis à une réglementation très stricte, source de nombreuses questions de la part de nos abonnés. Nos réponses...

Conclure un bail commercial

Un bail commercial est-il toujours conclu pour une durée de 9 ans ?

Oui. Par principe, un contrat de bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans, mais il peut être conclu pour une durée supérieure. Les baux d’une durée supérieure à 12 ans doivent être rédigés par acte authentique et publiés sur le fichier immobilier du service chargé de la publicité foncière.

Est-il possible de changer d’activité en cours de bail ?

Oui. Mais sous conditions... Il s’agit ici de ce qu’on appelle la « déspécialisation ». En pratique, soit le locataire souhaite adjoindre une activité connexe ou complémentaire à son activité principale (déspécialisation « partielle »), soit il change totalement d’activité (déspécialisation « totale »). Dans les deux cas, il faut respecter une procédure précise qui aura pour finalité d’informer le propriétaire : en cas de déspécialisation partielle, il faut informer le bailleur qui pourra s’y opposer ; en cas de déspécialisation totale, il faut obtenir l’autorisation du bailleur.

Tous les travaux sont-ils à la charge du locataire ?

Non. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 05.11.2014, ne peuvent pas être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations (visées à l’article 606 du Code civil) et celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué avec la réglementation, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations, les impôts, et notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le bailleur est le redevable légal (à exception de la taxe foncière et des taxes additionnelles et des impôts, taxes et redevances liés au local loué ou à un service bénéficiant directement au locataire qui peuvent lui être refacturés), les honoraires liés à la gestion des loyers du local loué, et, dans un immeuble collectif, les charges, impôts et redevances et le coût des travaux relatifs aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Peut-on sous-louer un local commercial ?

Oui. Mais cela suppose d’obtenir l’accord exprès du bailleur et de respecter toutes les conditions requises.

Renouveler un bail commercial

Est-il possible de prévoir dans le bail commercial que celui-ci ne peut pas être renouvelé ?

Non. Le droit au renouvellement est un droit qui est reconnu au locataire commercial. Toute clause contraire serait nulle.

La demande de renouvellement du bail commercial peut-elle être faite à tout moment ?

Non. Cette demande doit être faite dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment après cette date.

Le bailleur peut-il refuser le renouvellement du bail commercial ?

Oui. Le bailleur peut toujours refuser le renouvellement du contrat de bail commercial. Il doit alors verser une indemnité d’éviction au locataire, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, appréciée à la date effective de l’éviction, sauf s’il peut faire état à l’encontre du locataire d’un motif grave et légitime, ce qui suppose une faute de sa part, lorsque l’immeuble est déclaré insalubre par l’autorité administrative ou s’il présente un danger pour les occupants, ou encore dans les cas fixés par la loi lui octroyant un droit de reprise.

Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le contrat doit porter sur une période d’au moins 9 ans, et le locataire dispose d’un droit au renouvellement que le bailleur peut lui refuser contre le versement d’une indemnité.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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