Immobilier - Entreprise Locataire
Résilier un bail commercial sans prendre de risques
18.03.2021
 
Vous souhaitez résilier votre bail commercial conclu il y a plusieurs années car vous avez trouvé d’autres locaux mieux situés pour un loyer annuel moins élevé. Le pouvez-vous ? Et comment devez-vous procéder ? Nos conseils.
 
Quand résilier le bail ?

Résiliation triennale. Le principe même du bail commercial est de fonctionner en « 3-6-9 ». Cela signifie qu’à la fin de chaque période triennale (tous les trois ans à compter de la date de conclusion du bail), le locataire commercial a le droit de donner congé à son bailleur sans avoir à justifier d’un motif particulier, mais à condition de respecter un certain formalisme (C. com. art. L 145-4).

Sauf si... Vérifiez qu’une clause du bail commercial n’interdise pas cette possibilité de résilier tous les trois ans. Ce peut être notamment le cas en présence d’un bail conclu pour plus de neuf ans ou qui porte sur des locaux construits pour une seule utilisation ou à usage exclusif de bureaux ou de stockage (entrepôts de marchandises).
 
Un préavis à donner au bailleur

Au moins six mois à l’avance. Pour donner efficacement congé du bail, il faut respecter la procédure requise, sous peine que la résiliation ne soit pas opposable au bailleur. Le congé doit être donné au moins six mois à l’avance avant la fin de la période triennale, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LR/AR) ou par acte extrajudiciaire (par huissier).

En pratique. Vérifiez que le bail ne prévoit pas un délai de préavis plus long. Il faudra agir au moins six mois avant la fin de la période triennale. P.ex. si la période triennale de votre bail commercial se termine le 31.10.2021, le congé doit être notifié, par LR/AR ou par acte d’huissier, au plus tard le 30.04.2021.

Congé en LR/AR. Si le congé est envoyé par LR/AR , la date de notification du congé est la date de l’expédition de la lettre (C. com. art. R 145-38). P.ex. si la période triennale du bail commercial se termine le 31.10.2021, la LR/AR notifiant le congé doit être expédiée au plus tard le 30.04.2021. Mais attention, car si la lettre n’a pas pu être présentée au bailleur, la présentation de votre lettre devra être renouvelée par acte d’huissier.
Conseil. Vous ne devez pas notifier le congé au dernier moment. Prévoyez un délai suffisant dans le cas où la date de présentation de la lettre de congé au bailleur tomberait un jour férié chômé, car dans ce cas, le délai fixe de six mois n’est pas prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ; ou pour avoir le temps de signifier par exploit d’huissier au retour du courrier recommandé non réceptionné par le bailleur (en principe, une quinzaine de jours).

Bon à savoir. Un congé délivré plusieurs semaines avant le délai légal de préavis met valablement fin au bail à la fin de l’échéance triennale.

Et si vous êtes hors délai ?

Un report du congé. Si le congé est donné à une date qui ne respecte pas le délai minimal légal de préavis, le congé n’est pas annulé, mais il est reporté à la fin de la période triennale suivante. Donc, la société devra régler pendant encore trois ans les loyers et charges de son bail avant qu’il cesse. Dans notre exemple, si le congé est notifié après le 30.04.2021, les loyers seront à verser jusqu’au 31.10.2024.

Sauf révocation mutuelle du bail. Si vous vous mettez d’accord avec le bailleur, vous pourrez rompre le bail de façon anticipée. Un tel arrangement nécessitera bien évidemment de rédiger, par écrit, une convention de résiliation amiable du bail. Si le bailleur accepte d’être conciliant, il pourrait bien exiger de la société certaines contreparties comme le versement à son profit d’une indemnité ou bien la présentation d’un successeur pour la remplacer, voire les deux.

Pour donner congé du bail commercial, vous devez respecter la fin d’une période triennale et anticiper le délai minimal de préavis (six mois en principe). Observez la forme de la délivrance de ce congé par LR/AR ou par acte d’huissier.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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