Immobilier - Entreprise Locataire
En cas de refus de renouvellement de votre bail commercial
18.02.2021
 
Vous arrivez à l’échéance de votre contrat de bail commercial et vous apprenez que votre bailleur a l’intention de ne pas accepter de renouveler le bail. Une circonstance qui va entraîner quelques conséquences pour vous bien sûr, mais aussi pour lui.
 
Le principe

Un droit. À l’expiration du contrat de bail, celui-ci ne prend pas fin automatiquement puisque le locataire dispose d’un droit au renouvellement du bail. Si aucun congé n’est délivré par le bailleur et si aucune demande de renouvellement n’est faite par le locataire, le contrat de bail se poursuit tacitement aux mêmes conditions.
 
Mais... Le bailleur est aussi libre de délivrer un congé au locataire, sans offre de renouvellement. Ce qui va emporter des conséquences pour lui et le locataire.
 
Conséquence, côté propriétaire

Une indemnité. Dans un souci de protection du locataire, lorsqu’un bailleur refuse de renouveler le bail commercial de son locataire, il est tenu, sauf exception légale, de lui verser une indemnité dite « d’éviction ». Cette indemnité est destinée à compenser la déchéance du droit d’exploiter par le locataire, le montant de cette indemnité étant « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », l’évaluation étant fonction d’une appréciation au cas par cas (le fonds de commerce est amené à disparaître, il est transférable, le locataire perd ou non sa clientèle, etc.).
 
Sauf exception. Le bailleur ne sera pas tenu au paiement d’une indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire (qui ne respecterait pas, par exemple, ses obligations issues du contrat de bail commercial). Ce sera également le cas si l’immeuble est dans un état d’insalubrité, reconnu par l’autorité administrative, de telle sorte qu’il ne peut plus être occupé et doit être totalement ou partiellement démoli.
 
Au plan fiscal. L’analyse de la déductibilité de l’indemnité d’éviction dépendra des motifs du refus de renouvellement. Si le refus du renouvellement est motivé par la perspective de conserver ou d’améliorer le loyer, par exemple en remettant le bien en location à des conditions particulièrement avantageuses pour lui, les sommes versées au locataire au titre de son éviction pourront être considérées comme des charges déductibles de ses recettes imposables, pour autant que le montant de cette indemnité ne soit manifestement pas exagéré et qu’elle soit assortie de tous les justificatifs nécessaires. À l’inverse, si l’indemnité d’éviction présente le caractère d’une dépense personnelle ou engagée en vue de réaliser un gain en capital, elle ne sera pas admise en déduction.
 
Conséquence, côté locataire

Un changement de local. Le refus du bailleur de renouveler le contrat de bail commercial aura pour conséquence le fait que le locataire devra changer de local, dans la mesure du possible. Ce qui pourra, selon les cas, et en fonction de la situation géographique de son activité, entraîner une perte de tout ou partie de sa clientèle. À ce titre, l’indemnité versée doit couvrir la perte de clientèle, et donc le manque à gagner, la perte du droit au bail et le coût d’acquisition d’un nouveau droit au bail, le coût d’un déménagement, les frais de réinstallation, etc.
 
Au plan fiscal. Dans la mesure où elle est versée en vue de compenser une perte d’actif ou de couvrir divers frais liés au déménagement et à la réinstallation du locataire dans de nouveaux locaux, cette indemnité sera imposable. La fraction de l’indemnité destinée à compenser la perte d’un actif sera imposée au titre des plus-values professionnelles ; la fraction de l’indemnité destinée à couvrir les frais de réinstallation, de déménagement ou encore le manque à gagner constituera un profit imposable dans les conditions de droit commun.
 
Le bailleur devra verser une indemnité d’éviction destinée à compenser, pour le locataire, la perte de clientèle, la perte de son droit au bail, les coûts d’une réinstallation, etc. Une indemnité imposable pour vous, locataire.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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