Immobilier - Entreprise locataire
Bail commercial et indemnité d’éviction : combien ?
04.03.2022
 
Si le bailleur de votre local commercial refuse le renouvellement du contrat de bail, il est tenu de vous verser une indemnité d’éviction. Comment évaluer cette indemnité ? Réponse au regard d’un cas jugé récemment.
 
Les faits
 
Le propriétaire d’un local commercial dans un centre commercial donné à bail à une société locataire lui a délivré un congé avec refus de renouvellement. Par voie de conséquence, le bailleur a donc proposé à la société locataire le paiement d’une indemnité d’éviction.
 
La société locataire, qui a pu se réinstaller dans un autre local commercial, conteste toutefois le montant de l’indemnité d’éviction après avoir constaté que, pour déterminer le montant à verser, le bailleur a considéré que la valeur du droit au bail était nulle.
 
Le bailleur rappelle toutefois que, dans l’hypothèse où le preneur s’est effectivement réinstallé dans un nouveau local équivalent avant la fixation de l’indemnité, il convient de prendre en compte le coût locatif de ce local. Or, ici, le loyer des locaux de transfert est inférieur au loyer des locaux dont a été évincée la société locataire : le nouveau bail n’a pas été conclu dans des conditions désavantageuses pour la société locataire qui peut y exercer la même activité dans des locaux de superficie équivalente moyennant un loyer moins élevé et sans avoir eu à régler un droit d’entrée.
 
La position du juge
 
Le juge rappelle que l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et donc comprendre notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
 
Il rappelle en outre que l’indemnité d’éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce.
 
Il conclut donc que l’indemnité d’éviction doit ici être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail portant sur le local dont le preneur a été évincé (Cass. civ. 13.10.2021 n° 20-19340).
 
Le point sur l’indemnité d’éviction
 
Une possibilité. À l’expiration du contrat de bail commercial, le bailleur est libre de délivrer un congé au locataire, sans offre de renouvellement. Mais, dans un souci de protection du locataire, lorsqu’un bailleur refuse de renouveler le bail commercial de son locataire, il est tenu, sauf exceptions légales, de lui verser une indemnité dite « d’éviction ».
 
Une indemnité. Cette indemnité est destinée à compenser la déchéance du droit d’exploiter par le locataire, le montant de cette indemnité étant égal au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Comme l’a rappelé ici le juge, le montant de cette indemnité doit comprendre notamment la valeur marchande du fonds de commerce, la perte de clientèle, et donc le manque à gagner, la perte du droit au bail et le coût d’acquisition d’un nouveau droit au bail (frais de négociation), le coût d’un déménagement, les frais de réinstallation, etc. Bien entendu, le bailleur peut toujours discuter le montant de cette indemnité, à charge pour lui de rapporter la justification de l’évaluation qu’il fait.
 
Sauf exceptions. Le bailleur ne sera pas tenu au paiement d’une indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire (qui ne respecterait pas, par exemple, ses obligations issues du contrat de bail commercial) ou si l’immeuble est dans un état d’insalubrité, reconnu par l’autorité administrative, de telle sorte qu’il ne peut plus être occupé et doit être totalement ou partiellement démoli.
 
L’indemnité d’éviction est destinée à compenser la déchéance du droit d’exploiter par le locataire, le montant de cette indemnité devant alors être égal, comme le rappelle ici le juge, au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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