Immobilier - Local Professionnel
Quel bail entre votre société et votre SCI ?
16.01.2020
 
Vous avez créé une SCI pour l’acquisition du local professionnel. Cette dernière loue donc le local à votre société. Un bail commercial est-il nécessaire ? Comment éviter tout litige par la suite ? Nos conseils.
 
La nécessité d’un bail

Un bail commercial. L’application du statut particulier des baux commerciaux suppose l’existence d’un contrat de bail ; l’objet du bail qui doit être un local ; l’exploitation par le locataire d’un fonds de commerce ; et, sauf cas particulier, l’immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers au titre des lieux loués.
 
Un bail écrit est fortement conseillé... Le contrat de bail commercial peut être établi par écrit, revêtir la forme authentique, et être soumis à l’enregistrement.
 
Conseil.  Il est préférable de rédiger un écrit, en vue d’établir la preuve de l’existence du contrat de bail commercial dans l’hypothèse où un conflit surviendrait ultérieurement.
 
Mais un bail verbal suffit... En vertu du principe du consensualisme, réaffirmé par la récente réforme du droit des contrats de février 2016, la conclusion d’un contrat résulte du seul échange des consentements. Un bail peut donc être verbal et l’absence d’écrit en la matière n’est pas en soi caractéristique d’une situation anormale. Il n’en va différemment que si la location s’accompagne de relations commerciales anormales par exemple, en cas de hausse anormale du loyer, en l’absence de recouvrement de loyers impayés sans contrepartie ou en cas de réduction de la surface louée sans modification du loyer.
 
Une confusion des patrimoines ?

Pas de confusion a priori... L’opération consistant à créer une société civile immobilière pour acquérir des immeubles au moyen d’emprunts et les louer à une société commerciale y exerçant son activité est un montage classique en son principe qui, à lui seul, ne suffit pas à établir la confusion des patrimoines des deux sociétés. L’existence de dirigeants ou d’associés communs et l’identité des sièges sociaux ne suffisent pas non plus à caractériser une confusion des patrimoines d’une société commerciale et d’une société civile. La confusion ne peut davantage être déduite du seul défaut de paiement des loyers, ni de la facturation des loyers à des dates qui semblent n’obéir qu’à des considérations d’opportunité.
 
Sauf en cas de relations financières anormales. Des relations financières anormales, c’est-à-dire incompatibles avec des obligations contractuelles réciproques normales, caractérisent en revanche une confusion des patrimoines. Rappelons que la confusion des patrimoines entre deux sociétés entraîne ipso facto l’extension de la procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire) de l’une des sociétés à l’autre.
 
Par exemple. Voici quelques exemples « classiques » de confusion de patrimoines entre une société commerciale et une SCI qui lui donne des locaux en location : financement par la société commerciale de travaux d’aménagement représentant plusieurs années de loyer sans versement d’indemnité ; loyers non versés et cautionnement donné par la SCI à la société commerciale en vue de garantir l’apurement du passif de celle-ci ; perception par la SCI de loyers excessifs fixés en fonction du montant du remboursement de l’emprunt contracté par la société pour l’acquisition de l’immeuble et non de la valeur locative de celui-ci ; réalisation par la société commerciale de travaux devant rester la propriété de la SCI en fin de bail ; réduction par la SCI de la surface des biens loués à la société d’exploitation sans modification du loyer...
 
Un bail peut être verbal. Une SARL peut donc verser un loyer à une SCI en vertu d’un tel bail sans qu’il en résulte une relation anormale entre elles, tant que ce versement a pour contrepartie la mise à disposition des locaux loués et que le loyer n’est pas excessif. À défaut, il pourrait y avoir confusion des patrimoines.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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