Juridique - Droit des Affaires
Achat de fonds de commerce : le vendeur n’a pas tout dit
27.05.2021
 
Vous avez fait l’acquisition d’un fonds de commerce depuis peu et réalisé des travaux avant l’ouverture. Vous apprenez aujourd’hui que le règlement de copropriété vous interdit d’exercer pleinement votre activité. Pouvez-vous faire annuler la vente ?
 
Se prévaloir d’un dol

Le dol. Constituent un dol commis par un vendeur des manœuvres, des mensonges ou des omissions volontaires qui ont eu pour objectif de provoquer une erreur d’appréciation de l’acheteur.

Conséquence : l’annulation de la vente. Pour annuler une vente, le dol doit avoir été déterminant du consentement de l’acheteur. Sans le dol, l’acheteur n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. L’annulation du contrat donne à la victime le droit à la restitution de l’intégralité des sommes qu’elle a versées, la victime pouvant obtenir, en plus, des dommages-intérêts si elle a subi un préjudice.

À noter. Seule la victime du dol peut demander cette nullité, mais attention, cette action se prescrit selon le délai de cinq ans de droit commun, à compter du jour où le dol a été découvert.

Les éléments constitutifs du dol

Les manœuvres. Ce sont tous les actes positifs par lesquels une partie crée chez son cocontractant une fausse apparence de la réalité. Il s’agit donc de mises en scène, d’artifices, de stratagèmes, ...

Exemple. Est une manœuvre frauduleuse le fait de s’engager dans une promesse de contrat que l’on sait pertinemment ne pas pouvoir être tenue en raison de son caractère irrégulier.


Les mensonges. Il s’agit de fausses affirmations sur un élément du contrat.

Exemple. Tel est le cas des fausses déclarations d’un fabricant qui consent une concession de vente d’un appareil en déclarant dans le contrat qu’un brevet était en cours d’obtention alors qu’aucune demande de brevet n’a jamais été déposée par lui.


La dissimulation intentionnelle (ou réticence dolosive). Constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Exemple. Il en est ainsi de la dissimulation à l’acquéreur d’une maison en zone rurale de l’implantation prochaine d’éoliennes à proximité du bien vendu. Il en est de même si le vendeur d’un fonds de commerce de bar-restaurant cache l’illicéité d’une terrasse installée sur le domaine public, alors que l’impossibilité de servir sur la terrasse était de nature à réduire fortement la rentabilité du fonds.


Une illustration de réticence dolosive

Les faits. L’acquéreur d’un fonds de commerce de restaurant demande l’annulation de la vente pour dol du vendeur. De fait, le vendeur ne lui avait pas indiqué que le règlement de copropriété de l’immeuble au sein duquel se situait le fonds excluait les commerces de nature à gêner les autres copropriétaires par le bruit ou par les odeurs. En outre, une assemblée générale des copropriétaires avait admis l’exercice de l’activité de restauration dans les locaux, sous réserve qu’elle se limite à la dégustation de plats prêts à emporter et qu’il n’y ait pas de réception de clientèle après 20 h.

Le jugement. Il a été fait droit à la demande en annulation de la vente du fonds de commerce. En effet, le vendeur connaissait le contenu du règlement de copropriété ainsi que les termes de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires. Et il ne démontrait pas avoir porté à la connaissance de l’acquéreur que le fonds cédé ne pouvait être exploité qu’à certaines conditions, alors que l’obligation légale de loyauté contractuelle lui imposait d’informer l’acquéreur sur la décision de l’assemblée générale qui avait une incidence directe sur les conditions d’exploitation du fonds. Le vendeur a été condamné à rembourser à l’acheteur le prix de la transaction et à lui verser 3 000 € de dommages-intérêts (Cass. com. 06.01.2021 n° 18-25.098 F-D).

Commet une réticence dolosive le vendeur d’un fonds de commerce de restaurant qui n’informe pas l’acquéreur de l’existence d’une clause du règlement de copropriété interdisant la réception de clients après 20 h. La vente est donc annulée.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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