Immobilier - Local Professionnel
Votre local professionnel dans un local d’habitation ?
29.12.2020
 
Vous venez de trouver le local idéal pour exercer votre activité, mais c’est un logement d’habitation. Aucun souci, mais sachez qu’avant de réaliser vos travaux, vous êtes tenu d’effectuer certaines démarches administratives afin d’en modifier la nature. Nos conseils.
 
Un changement d’usage

Une autorisation. La transformation d’un local d’habitation en local professionnel nécessite une démarche administrative préalable, qui relève du maire. Cela s’appelle la « réglementation d’usage ». Elle est destinée à protéger le logement et ne concerne que les locaux d’habitation transformés pour un autre usage.
 
Une obligation si... L’autorisation de changement d’usage, régie par le Code de la construction et de l’habitation est obligatoire si :
  • le projet de transformation concerne un local d’habitation, c’est-à-dire toutes les catégories de logements et leurs annexes (y compris les logements-foyers, loges de gardien, chambres de service, logements de fonction, etc.) ;
  • le logement est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU-TE).
Mais pas si... À l’inverse, aucune autorisation de changement d’usage n’est nécessaire lorsque l’activité professionnelle, même commerciale, est exercée par l’occupant ayant sa résidence principale dans le local et lorsqu’elle ne s’accompagne d’aucun accueil de clientèle ni de réception de marchandises ; ou si le changement d’usage concerne la transformation de locaux commerciaux (magasin, bureau, etc.) en locaux d’habitation.
 
Un changement de destination

Une autorisation d’urbanisme. La destination concerne le local lui-même et est donc définie au regard des règles d’urbanisme. La transformation d’une habitation en local professionnel constitue un changement de destination soumis au contrôle de l’administration et doit donc recevoir une autorisation d’urbanisme. Le type de demande d’autorisation d’urbanisme dépend de l’existence ou non de travaux, selon ces deux situations :
  1. soit le changement de destination est accompagné de travaux créant plus de 20 m² de surface de plancher ou modifiant les structures porteuses ou la façade : un permis de construire est alors obligatoire ;
  2. soit le changement de destination s’effectue sans travaux, ou avec des travaux d’aménagements intérieurs légers : seule une déclaration préalable est nécessaire.
Bon à savoir. Le changement d’usage est accordé de façon personnelle et provisoire, mais le changement de destination est définitif.
 
D’autres démarches ?

Des démarches privées. Certaines démarches d’ordre privé peuvent être nécessaires, p.ex. dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, demander l’accord des copropriétaires, ou dans un logement loué, demander l’accord du bailleur.
 
Une démarche fiscale. Elle est à effectuer pour une mise à jour de la valeur locative, car les changements d’affectation et/ou d’utilisation des locaux à usage professionnel doivent être déclarés auprès de l’administration fiscale afin de mettre à jour la valeur locative cadastrale du bien, à partir de laquelle est calculée la taxe foncière. Ainsi, le propriétaire du bien doit adresser, au bureau du cadastre dont dépend le local, la déclaration IL n° 6704 dans les 90 jours du changement .
 
Attention ! Un local irrégulièrement transformé devra être remis en état et réaffecté à un usage d’habitation. Par ailleurs, exercer sans autorisation est passible d’une amende de 25 000 €.
 
Des autorisations de changement d’usage et de changement de destination devront être obtenues auprès de la mairie. Pensez également à prévenir l’administration fiscale et le cas échéant, à obtenir l’accord de la copropriété ou du bailleur.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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