Patrimoine - Immobilier
Revenus fonciers : régime réel ou micro ?
16.09.2021
 
Vous détenez à titre personnel un immeuble que vous louez. Vous déclarez donc vos revenus fonciers sur votre déclaration d’ensemble des revenus. Pour cela, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition. Et si vous aviez fait le mauvais choix sur votre déclaration de revenus 2020 déposée en mai dernier ? Un cas vécu et jugé récemment.
 
Les faits
 
Un propriétaire déclare ses revenus fonciers selon le régime du micro-foncier. Mais il change d’avis et envoie, en novembre de la même année, une déclaration rectificative aux termes de laquelle il décide d’opter pour le régime réel d’imposition et déclare finalement un déficit foncier.

L’administration fiscale refuse de prendre en compte cette déclaration rectificative estimant que l’option est tardive.

La position du juge

Le juge rappelle que les dispositions qui instituent un régime fiscal optionnel et prévoient que le bénéfice de ce régime doit être demandé dans un délai déterminé n’ont, en principe, pas pour effet d’interdire au contribuable qui a omis d’opter dans ce délai de régulariser sa situation dans le délai de réclamation. Il en va autrement si la loi a prévu que l’absence d’option dans le délai qu’elle prévoit entraîne la déchéance de la faculté d’exercer l’option ou lorsque la mise en œuvre de cette option implique nécessairement qu’elle soit exercée dans un délai déterminé.

Le juge constate que le propriétaire a, dans un premier temps, déclaré, selon le régime micro-foncier, des recettes imposables. Puis il a opté pour le régime réel d’imposition de ses revenus fonciers, afin de pouvoir déduire un déficit foncier, par voie de déclaration rectificative adressée dans le délai de réclamation.

Le juge estime que la déclaration rectificative du propriétaire est recevable (CAA Marseille 04.02.2021 n° 18MA01186).

Déclarer ses revenus fonciers

Le régime réel. En principe, les titulaires de revenus fonciers déclarent leurs revenus fonciers en retranchant du montant des loyers perçus les charges foncières admises en déduction : les travaux (déductibles), les provisions pour charges de copropriété, les frais de gestion, les primes d’assurances, les intérêts d’emprunt souscrit pour l’acquisition du logement loué, etc. C’est ce qu’on appelle le « régime réel d’imposition » qui aboutit à ne déclarer que le montant net des revenus fonciers imposables.

Le régime micro-foncier. Si le montant des revenus n’excède pas 15 000 € au titre de l’année d’imposition, le propriétaire est automatiquement soumis au régime du micro-foncier qui consiste à ne déclarer que le montant des loyers perçus. L’administration fiscale applique ensuite un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de l’ensemble des charges de propriété.

Une option possible. Ce régime du micro-foncier n’est pas nécessairement avantageux, notamment lorsque le montant des charges de propriété excède le montant de l’abattement forfaitaire. Dans ce cas, il est possible d’opter pour le régime réel d’imposition : cette option (globale et donc applicable à tous les revenus locatifs du propriétaire) s’applique obligatoirement pour une période de trois ans pendant laquelle elle est irrévocable.

Changer d’avis ? L’option est exercée en principe avant l’expiration du délai de déclaration des revenus de la première année. Mais comme le juge l’a précisé, lorsque le délai de déclaration est expiré, le contribuable peut encore exercer cette option dans le délai de réclamation prévu à l’article R 196-1 du LPF. En pratique, vous pouvez former une réclamation préalable jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle.

Si vous avez déclaré vos revenus selon le régime micro-foncier mais que vos charges excèdent 30 % du montant des loyers, vous pouvez encore changer d’avis : le juge précise en effet que l’option peut encore être exercée dans le délai de réclamation.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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