Immobilier - Entreprise Locataire
Le sort des travaux effectués par le locataire en fin de bail
01.10.2021
 
Vous avez réalisé des travaux et aménagements dans le local professionnel que vous louez. Vous quittez aujourd’hui les lieux pour un autre local. Pouvez-vous être indemnisé de ces travaux ? Votre bail contient-il une clause de remise gratuite au propriétaire ? Et fiscalement ?

Avant-propos. Lorsque le locataire réalise avec l’accord du propriétaire des constructions ou des aménagements qui ne constituent pas de simples travaux d’entretien ou des réparations de nature locative, la situation en fin de bail dépend de l’existence ou non de conventions entre les parties : soit le locataire doit percevoir une indemnisation ; soit les aménagements deviennent gratuitement la propriété du bailleur au départ du locataire.

L’indemnisation du locataire

Nécessité de constructions nouvelles et d’aménagements conséquents. L’article 555 alinéa 4 du Code civil prévoit une possibilité d’indemnisation pour le locataire lorsque les constructions ont été réalisées de bonne foi, c’est-à-dire avec l’autorisation du bailleur. Il faut préciser que le propriétaire ne doit aucune indemnisation s’agissant des travaux d’entretien ou de réparation qui n’ont apporté aucune plus-value à l’immeuble (comme les travaux de peinture, de pose de moquette, de remplacement de convecteurs électriques). La possibilité d’obtenir une indemnisation ne concerne en pratique que les véritables constructions nouvelles et les aménagements conséquents (par exemple, percement et agrandissement d’une ouverture sur mur extérieur, déplacement ou abattage des cloisons, suppression d’un escalier, etc.).

Combien ? Le montant de l’indemnisation correspondra alors soit à la valeur des matériaux et de la main d’œuvre utilisés par le locataire pour réaliser les constructions, soit à l’augmentation de valeur du bien.

Traitement fiscal de l’opération. Le locataire qui édifie des constructions ou aménagements sur le sol d’autrui doit en porter le prix de revient à l’actif de ses bilans. Il peut ainsi pratiquer un amortissement. Le retour au propriétaire contre indemnité s’analysera fiscalement comme une cession d’éléments d’actif immobilisé par le locataire. Pour le propriétaire, il n’y aura pas lieu de tenir compte de cette opération pour la détermination de son revenu locatif imposable.

Une remise gratuite

Déduction chez le locataire. En cas de retour gratuit au bailleur des constructions et aménagements immobilisés, leur valeur nette comptable peut être déduite des produits d’exploitation du locataire.

À noter. Si les travaux de rénovation engagés par le locataire n’ont pas la nature d’actifs immobilisés, les dépenses correspondantes ont pu être immédiatement déduites en charges, sous réserve, qu’elles correspondent à une gestion commerciale normale. Le retour ultérieur des biens rénovés au bailleur n’entraîne alors aucune conséquence fiscale chez l’entreprise locataire.

Complément de loyer pour le bailleur. La remise gratuite (c’est-à-dire sans indemnité versée en contrepartie) de constructions édifiées par le locataire est imposable entre les mains du bailleur au titre de l’année d’expiration ou de résiliation du bail et non pas lors de l’exécution des travaux par le locataire. Il s’agit d’un complément de loyer imposable dans la catégorie des revenus fonciers s’il s’agit d’un particulier, ou en tant que bénéfice s’il s’agit d’une entreprise. Le montant du complément de loyer imposable correspond au surcroît de valeur vénale conféré, à la fin du bail, à l’immeuble donné en location, du fait des aménagements ou constructions. Lors de la cession ultérieure du local par le bailleur, la plus-value de cession tiendra compte, via le prix de cession, de l’accroissement de valeur du local cédé issu des travaux engagés par le locataire.

Si le bail lui-même ou une convention avec le bailleur prévoient une indemnisation, la somme perçue sera considérée comme le prix de cession des travaux, à prendre en compte dans le calcul de l’éventuelle plus-value imposable. En cas de retour gratuit, si les travaux étaient immobilisés, vous déduirez le solde.

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