Immobilier - Entreprise locataire
Déplafonnement de votre loyer commercial : autorisé ?
23.02.2022
 
Le loyer fixé dans votre bail commercial pour votre local professionnel ne peut pas être augmenté au gré des humeurs de votre bailleur. L’augmentation du loyer est en effet encadrée par la loi et est plafonnée. À moins de justifier d’un motif de déplafonnement !
 
Une augmentation de loyer encadrée
 
La révision légale tous les trois ans. Le loyer peut être révisé au bout de trois ans minimum. C’est la révision légale du loyer. Elle est automatique : il n’est pas nécessaire de la prévoir dans le bail.
 
Une demande écrite. La révision ne peut être demandée qu’une fois la période de trois ans expirée. La demande doit être signifiée par acte d’huissier ou adressée par LRAR et préciser le montant du loyer demandé.
 
Une révision triennale plafonnée. La hausse du loyer en cours ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence : l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales ; l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.
 
Formule de calcul. Pour calculer le nouveau loyer, la formule de calcul est la suivante : loyer en cours × dernier indice de référence connu / indice de référence applicable au jour de sa fixation initiale (ou de la dernière révision).
 
Bon à savoir. Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d’une clause d’échelle mobile, permettant l’indexation du loyer sur la variation de l’indice de référence mentionné dans le contrat. Sa périodicité est alors librement déterminée par les parties au contrat, mais elle est souvent à échéance annuelle. Le loyer est alors révisé automatiquement lors de l’échéance prévue.
 
Un déplafonnement possible
 
Lors du renouvellement du bail commercial. Dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial de neuf ans, de type 3/6/9, le bailleur peut demander, sous conditions, à ce que le loyer soit « déplafonné », c’est-à-dire fixé à la valeur locative (C. com. art. L 145-34).
 
Des conditions. Si la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une fluctuation à la hausse de plus de 10 % de la valeur locative du local et a eu une incidence favorable réelle sur l’activité du locataire (p.ex. une hausse significative de son chiffre d’affaires), le loyer du bail révisé peut dépasser la variation de l’indice de référence.
 
Bon à savoir. La révision du loyer ne peut toutefois aboutir à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l’année précédente (C. com. art. L 145-38).
 
En pratique. Le bailleur doit pouvoir justifier d’une « modification notable » de certains éléments (C. com. art. L 145-33 ; articles R 145-2 et s.) . Ce pourra être une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelle station de bus, rue piétonne, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable réelle sur l’activité commerciale du locataire (hausse du chiffre d’affaires, par exemple) ; ou la déspécialisation du bail par le locataire (changement d’activité).
 
Par exemple. Il a ainsi été jugé que la création d’une station de métro à 220 mètres d’une supérette qui a pour effet de désenclaver le quartier constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail (CA Paris 08.09.2021 n° 19/21095). De même s’agissant de l’extension d’une terrasse extérieure sur le domaine public grâce à une autorisation administrative pour un restaurateur (Cass. 3e civ.ch. 13.10.2021 n° 20-12901). À l’inverse, l’ouverture d’une station de métro et l’augmentation notable de la population n’ont pas justifié le déplafonnement du loyer d’un commerce de vente de produits surgelés (CA Versailles 15.01.2019 n° 18/00595).
 
Lors du renouvellement de votre bail, le bailleur ne pourra augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence que s’il peut justifier d’une modification notable de certains éléments tels que les facteurs locaux de commercialité. En tous les cas, la hausse est plafonnée à 10 % du loyer payé l’année précédente.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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