Immobilier - Entreprise locataire
Bail commercial : une diminution de la valeur locative ?
30.09.2021
 
Votre bail commercial arrive à son terme. Le loyer va donc être réévalué lors de son renouvellement. Or, vous avez supporté divers travaux, en plus de régler la taxe foncière. Pouvez-vous demander une diminution de la valeur locative qui servira à fixer le nouveau loyer ? Un cas jugé récemment à propos d’un supermarché.

Des frais mis à la charge du locataire

Un inventaire précis des frais dans le bail. La conclusion du bail entraîne l’obligation de dresser un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Certaines réparations. Seules les dépenses d’entretien peuvent être à la charge du locataire. Les grosses réparations, qui concernent la structure et la solidité de l’immeuble, sont à la charge du propriétaire. Il s’agit des réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières (C. civ. art. 606) .

Bon à savoir. Depuis la loi Pinel et pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir du 05.11.2014, il n’est plus possible pour le bailleur de reporter la charge des grosses réparations sur le locataire.

La taxe foncière. Elle incombe au locataire dès lors que le bail met à sa charge tous les impôts auxquels sont assujettis les locaux. Sont concernées la taxe foncière et ses taxes additionnelles, les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou à un service dont le preneur bénéficie, notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à condition qu’une clause expresse le prévoie car elle n’est pas une taxe afférente à l’immeuble.

Une diminution de la valeur locative

Le principe est clair. Les obligations mises à la charge de l’une ou de l’autre des parties par le contrat de bail ou par la loi peuvent être des facteurs de diminution ou de majoration de la valeur locative qui sera calculée pour fixer le nouveau loyer à partir des éléments existant à la date du renouvellement.

Des facteurs de diminution. Notamment, constituent des facteurs de diminution les restrictions à la jouissance des lieux et le transfert sans contrepartie à la charge du locataire d’obligations incombant normalement au bailleur, par exemple le paiement de l’impôt foncier ou de certains travaux de réparation et d’entretien.

Illustration… Dans le cadre d’une action en fixation du loyer du bail renouvelé introduite par son bailleur, un locataire de locaux à usage de supermarché se prévaut des dispositions selon lesquelles les obligations incombant normalement au bailleur de locaux commerciaux dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative (C. com. art. R 145-8). Les juges d’appel refusent de tenir compte des clauses du bail mettant certaines obligations à sa charge aux motifs qu’il est d’usage, dans les centres commerciaux et pour des grandes surfaces, que les charges relatives aux grosses réparations et au remboursement de la taxe foncière soient imposées au locataire. Ces obligations ne sont donc, selon les juges du fond, pas exorbitantes en matière de bail commercial s’agissant de ce type de surfaces, les valeurs locatives de référence concernant des baux incluant la prise en charge de ce type de charges par le locataire. La Cour de cassation censure cette décision : sauf disposition expresse, tant les grosses réparations que le paiement de la taxe foncière sont à la charge du bailleur. Les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent donc un facteur de diminution de la valeur locative (Cass. 3e civ. 08.04.2021 n° 19-23.183 F-D).

Le juge confirme que les grosses réparations et le paiement de la taxe foncière, mis à la charge du locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, et cela même en présence d’un éventuel usage en ce sens dans les centres commerciaux et pour des grandes surfaces.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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