Immobilier - Local Professionnel
Bail commercial : en cas de changement d’activité
04.02.2021
 
À la faveur de la période actuelle, vous êtes peut-être enclin à faire évoluer votre activité pour vous adapter à la crise économique. Si vous êtes locataire de votre local commercial, il y a tout de même une formalité à vérifier.

Le principe

Bail commercial. Par principe, le contrat de bail commercial mentionne l’activité dont l’exercice est autorisé par le bailleur, dans la rubrique « destination des lieux loués ».
 
Conséquence. Il est interdit d’exercer une autre activité que celle autorisée par le contrat de bail commercial. Mais il ne vous est toutefois pas interdit de faire évoluer votre activité, en y adjoignant une activité complémentaire ou en changeant complètement d’activité, sous réserve toutefois de respecter un formalisme précis qui suppose le concours de votre bailleur.
 
« Déspécialisation ». On parle de déspécialisation partielle, lorsque vous décidez d’adjoindre une activité complémentaire, et de déspécialisation totale ou plénière lorsque vous décidez de changer d’activité, dès lors qu’elle n’est pas déjà prévue dans le contrat de bail commercial.
 
La déspécialisation partielle

Le principe. La déspécialisation partielle correspond à la volonté du locataire d’adjoindre à son activité principale une activité connexe et/ou complémentaire. Il s’agit d’un droit pour le locataire, qui doit cependant informer le bailleur de cette volonté.
 
La conséquence. Concrètement, vous devrez informer le bailleur de votre projet par lettre recommandée avec accusé réception ou par voie d’huissier et ce dernier disposera d’un délai de deux mois pour contester l’exercice de cette activité complémentaire et/ou connexe, l’absence de réponse dans ce délai valant acceptation. Le bailleur peut refuser en contestant le caractère complémentaire ou connexe de cette nouvelle activité. Vous avez toujours la possibilité de contester un tel refus devant le juge.
 
À noter. Lors de la révision triennale, le bailleur pourra tenir compte de cette déspécialisation partielle pour ajuster le prix du loyer.
 
La déspécialisation totale

Le principe. En cas de changement complet d’activité, l’autorisation du bailleur est nécessaire.
 
La conséquence. Vous devez solliciter cette autorisation par courrier recommandé avec accusé réception ou par voie d’huissier, le bailleur disposant d’un délai de trois mois pour y donner suite, son silence valant acceptation. Le bailleur peut s’opposer au changement d’activité en faisant valoir un motif grave et légitime.
 
À noter. Le bailleur peut réclamer le paiement d’une indemnité dite de « déspécialisation » pour compenser un éventuel préjudice dont il doit justifier l’existence.
 
Autre point de vigilance

Au plan fiscal. Un changement réel d’activité peut entraîner, sur le plan fiscal, les conséquences d’une cessation d’entreprise, à savoir : imposition du résultat d’exploitation de l’exercice en cours, des bénéfices en sursis d’imposition et des plus-values latentes, perte du droit au report des déficits antérieurs au changement. Le changement d’activité doit toutefois être suffisamment important pour emporter de telles conséquences fiscales.
 
Mais... Il est possible d’éviter l’imposition des bénéfices en sursis d’imposition et des plus-values latentes sur immobilisation ou profits sur stocks si vous respectez les deux conditions suivantes : aucune modification n’est apportée aux écritures comptables et l’imposition de ces bénéfices et plus-values demeure possible sous le nouveau régime de la société (CGI art. 221 bis et 202 ter I).
 
Vous devez informer votre bailleur en cas d’adjonction d’une activité connexe et complémentaire à l’activité déjà exercée, voire solliciter son autorisation en cas de changement complet d’activité.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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