Immobilier - Entreprise locataire
Acheter votre local commercial loué ?
04.04.2022
 
Votre bailleur souhaite vendre le local commercial que vous lui louez. Il se doit, au regard du droit de préférence dont vous bénéficiez, de vous proposer de l’acheter avant toute autre personne. Si vous souhaitez accepter cette offre, vous devrez alors respecter un délai pour signer l’acte de vente. Nos conseils au regard d’un cas jugé récemment.

Les faits

Une offre de vente. Ayant consenti une promesse de vente sur un local commercial donné en location, le propriétaire du local notifie au locataire une offre de vente aux clauses et conditions acceptées par le bénéficiaire de la promesse.

L’acceptation de l’offre. Le locataire notifie au propriétaire son acceptation de l’offre de vente et son intention de recourir à un prêt.

Une demande de réalisation forcée de la vente. Le jour de l’expiration du délai de quatre mois, il assigne le bailleur en réalisation de la vente à son profit. Il soutient que la demande de réalisation forcée de la vente dans le délai de quatre mois suffit à caractériser la mise en œuvre de toutes les conditions lui incombant pour que la vente puisse se réaliser dans le délai légal, de sorte que le défaut de réalisation ne lui est pas imputable et que son acceptation de l’offre n’est pas privée d’effet.

La décision du juge

Le juge rappelle qu’en cas d’acceptation par le locataire commercial de la notification valant offre de vente, la non-réalisation de la vente dans le délai prévu, lorsqu’elle est imputable au locataire, rend sans effet l’acceptation de l’offre de vente.

Il constate qu’en l’espèce, le défaut de signature de l’acte authentique de vente dans le délai de quatre mois était imputable à la seule absence de diligence du locataire et son assignation délivrée le jour de l’expiration de ce délai ne permettait pas de pallier l’absence de signature de l’acte.

Il décide donc que la demande du locataire devait donc être rejetée (Cass. 3e civ. 24.11.2021 n° 20-16.238 F-D).

Bail commercial et droit de préférence

Un droit de préférence au profit du locataire. Le locataire de locaux commerciaux bénéficie d’un droit de préférence en cas de vente du local dans lequel il exploite son fonds de commerce (C. com. art. L 145-46-1) . Ce droit est assez proche des droits de préemption qui existent en matière de baux d’habitation au profit du locataire.

Deux ou quatre mois pour réaliser la vente. À l’instar de ce qui est prévu en matière de baux d’habitation, le Code de commerce prévoit que l’acceptation de l’offre de vente par le locataire est sans effet si la vente n’a pas été réalisée à l’expiration d’un certain délai. Ce délai est de deux ou quatre mois suivant que le locataire indique recourir ou non à un prêt.

Et passé ce délai ? S’il est imputable au locataire, le défaut de réalisation de la vente prive d’effet l’acceptation de l’offre. L’assignation en réalisation forcée délivrée par le locataire commercial juste avant l’expiration du délai imparti ne permet pas de pallier l’absence de signature de l’acte de vente dans ce délai. En revanche, si le défaut de réalisation est imputable au bailleur, le locataire ne peut pas se voir privé du bénéfice de son acceptation. Il a été ainsi jugé, dans une affaire où le locataire d’habitation avait obtenu son prêt et disposait des fonds quatre jours avant l’expiration du délai de réalisation de la vente, ce dont il avait informé le bailleur, que le locataire avait ainsi rempli toutes les obligations lui incombant pour que la vente puisse se réaliser et qu’il ne devait pas supporter la non-réalisation de la vente imputable au seul bailleur (Cass. 3e civ. 08.04.1992 n° 90-20.002 F-P).

Un locataire commercial qui accepte l’offre de vente délivrée par le bailleur dispose d’un certain délai pour la réalisation de la vente (deux ou quatre mois selon qu’il a ou non recours à un prêt). Passé ce délai, il serait privé du bénéfice de son acceptation, sauf si le défaut de réalisation est imputable au bailleur.

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