Immobilier - Entreprise Locataire
Bail commercial : la question des charges
16.02.2020
 
Si, en règle générale, les obligations incombant au locataire et au propriétaire sont clairement identifiées et réparties entre eux dans le cadre du bail commercial, la question de la répartition du coût des charges peut parfois poser question. Nos conseils.
 
Une répartition à prévoir
 
Une répartition des charges récupérables... Il s’agit ici des dépenses liées à l’occupation du local qui peuvent être, conventionnellement dans le cadre du bail commercial, mises à la charge du locataire.
 
... à prévoir. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 05.11.2014, propriétaire et locataire doivent établir, contradictoirement, un inventaire précis des charges, impôts, taxes et redevances en indiquant précisément leur répartition entre le bailleur et le locataire. Un récapitulatif annuel doit, en outre, être établi et adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivante ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété de l’exercice annuel.
 
À noter. Si, en cours de bail, de nouvelles charges, taxes ou redevances sont dues et mises à la charge du locataire, le bailleur devra en informer le locataire.
 
Un inventaire à établir
 
À la charge du locataire. Sont considérés comme étant liés à l’occupation des lieux loués, et donc à la charge du locataire :
  • les dépenses courantes (eau, électricité, gaz, etc.) ;
  • les travaux d’entretien et de réparation destinés à maintenir les lieux en bon état d’utilisation ;
  • les dépenses d’équipement de la copropriété ;
  • les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ;
  • les impôts, taxes et redevances liées à l’usage du local ou à un service dont bénéfice le locataire (et notamment la taxe foncière et ses taxes additionnelles qui peuvent dans ce cas lui être refacturées).
 
À la charge du bailleur. Les dépenses suivantes ne peuvent pas être imputées au locataire :
  • celles relatives aux grosses réparations (C. civ. art. 606) , ainsi que les honoraires liés à la réalisation des travaux ;
  • celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué avec la réglementation, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations ;
  • celles correspondant aux impôts, et notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le bailleur est le redevable légal (à l’exception toutefois des impôts et taxes liés au local loué ou à un service bénéficiant directement au locataire) ;
  • celles correspondant aux honoraires liés à la gestion des loyers du local loué ;
  • dans un immeuble collectif, les charges, impôts et redevances et le coût des travaux relatifs aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Pour les travaux

Un état prévisionnel des travaux. Lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, le bailleur doit communiquer au locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel (dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale).
 
Mais aussi... Il doit également communiquer au bailleur un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes, avec indication de leur coût (dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale).
 
Un inventaire précis des charges, impôts, taxes et redevances en indiquant précisément leur répartition entre le bailleur et le locataire doit être établi, le bailleur devant, en outre, établir un récapitulatif annuel.

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